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房地产行业数据

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发表于 2018-11-6 14:23:09 | 显示全部楼层 |阅读模式
本帖最后由 rick 于 2018-11-6 17:13 编辑

房地产行业是国内第一大行业,对下游家居建材和家电也有很大的影响。所以房地产销量变化的数据十分重要。

(1)2018年一个明显的现象是二手房的交易大幅下跌,而新房的交易同比仍然为正。
主要的原因是a)在大中城市,政府对新房进行了限价,而二手房的定价仍然市场化。新房比二手房便宜2-3成的现象广泛存在,导致大中城市二手房交易大幅下滑
b)在4-5线城市,二手房交易占比较低,居民习惯于购买新房,二手房市场还在培育中。

(2)新房交易拆开看,1-3线城市同比为负,说明增长还是来源于4-5线城市

(3)全国的土地出让在2014-2016年连续3年大幅下滑,所以2017年3-4线城市大幅上涨,早在几年前就已经埋下伏笔。棚改货币化只是催化剂。

(4)政府限购(审核购房资格)和限贷(提高首付比例和贷款利率)不仅打击了投机需求,也打击了置换需求。需密切关注政府限购限贷政策的变化。

附件中有相关数据(来源:万得)。其中二手房的数据仅深圳、南京、郑州、无锡和佛山比较完整。


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 楼主| 发表于 2018-11-23 16:37:51 | 显示全部楼层
郑州
2018年10月商品住宅(新房)成交面积同比增长16%,累计同比增长24%。新房成交开始趋缓。
2018年10月二手住宅成交面积同比增长1%,累计同比下降8%。二手房的成交开始回升。

截至2018年10月,二手房成交面积为新房的20%,2013-2017年5年平均为41%。

佛山
2018年10月商品住宅(新房)成交面积同比增长74%,累计同比增长13%。新房成交量还在高位。
2018年10月二手住宅成交面积同比增长101%,累计同比下降25%。二手房的成交回升很快。

截至2018年10月,二手房成交面积为新房的58%,2013-2017年5年平均为49%。

过去1年多,因为1-2线城市新房限价的原因(价格比周边二手房低20%-30%),导致各地新房成交较多,而二手房成交则很少。
对地产后市场的影响:新房销售一般1-2年之后才交房,所以新房的装修滞后(全装修除外)。而二手房成交之后,装修需求没有时滞。


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 楼主| 发表于 2019-4-10 14:05:06 | 显示全部楼层
本轮房地产放松的信号在2018年12月之后陆续出现,1月份股指再创新低之时,主流地产公司的股价仍比10月份的最低点高10%以上。
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山东菏泽打响“调控放松第一枪” 其他城市会跟进吗?
http://finance.sina.com.cn/roll/ ... mutuee0809385.shtml

2018年12月18日,山东菏泽的一则通知引发了社会高度关注,在外界看来颇具信号意义,此举也被部分人士视作“2018年楼市政策放松的第一枪”。

  此次山东省菏泽市住房和城乡建设局发布的《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》(以下简称《通知》),提出了取消新购住房限制转让措施,降低商品房预售资金监管额度,加快安置房建设进度,加大项目征收扫尾工作力度,高度重视棚改信访工作,规范项目操作管理,强化督导考核等内容。 其中引发高度关注的内容在于:《通知》第六条,取消新购住房限制转让措施。


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 楼主| 发表于 2019-4-10 14:39:55 | 显示全部楼层

http://finance.ifeng.com/c/7lbFeyft6ti
2019-4-5
V型反弹破1000亿大关!40家房企融资创16个月新高,土地市场要回暖?

同策研究院的最新数据显示,3月,40家典型上市房企完成融资总额共计1024.2亿元,环比大幅上涨85.25%,同比大幅上涨63%。自2017年11月融资达1246.18亿以来(其中包含恒大600亿元的股权融资),首次突破1000亿大关,创16个月新高。

(恒大600亿的股权融资是在2017年11月,从融资数据看,本轮房地产融资收紧是在2018年4-5月间)。


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 楼主| 发表于 2019-5-20 05:06:46 | 显示全部楼层
http://money.stockstar.com/IG2019051900000021.shtml
住建部点名预警四城房价 银保监会发文整治“输血”乱象!局部调控箭在弦上

1. 统计局4月房价数据显示,一二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅均略有扩大,楼市热度再上升。由于房价上涨过快,近日,住建部对佛山、苏州、大连、南宁4城市进行预警提示。

2. 5月17日晚间,银保监会发布《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》,其中相当部分涉及规范房地产企业融资行为。

中原地产研究中心数据显示,在四月房企创造单月融资2600亿的高峰后,5月前2周,虽然遇到小长假,房企的融资额继续高位运行,日前已经发布融资计划接近800亿。此外,整体看,部分企业的融资成本继续降低。4—5月整体房企的融资成本基本告别2位数利率,主流房企尤其是国企性质的房企境外融资成本均在6%-8%,境内融资的公司债均在5%以内,境外融资成本也有非常明显的下降。

针对非银机构,通知明确了整治重点为:向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资,或通过股权投资+股东借款、股权投资+债权认购劣后、应收账款、特定资产收益权等方式变相提供融资;直接或变相为房地产企业缴交土地出让价款提供融资,直接或变相为房地产企业发放流动资金贷款等。有金融机构人士指出,不排除接下来房地产融资会出现变化,一、二季度未有融资和销售现金流储备的房企,资金链可能再度紧张。

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 楼主| 发表于 2019-6-10 21:11:39 | 显示全部楼层
https://xueqiu.com/2860692072/127318960
发布于2019-05-27 13:45
夏磊《房地产政策专题》分享
来自大湾汇价投俱乐部的雪球原创专栏
分享人简介:夏磊,恒大研究院副院长、房地产行业首席研究员,中国人民大学财金学院金融硕士业界导师。曾在住房城乡建设部任职多年,长期从事房地产调控政策和公积金政策研究和制定工作,作为主要执笔人起草《中国房地产金融报告(2014)》、国家标准《保障性住房项目贷款业务规范》、《个人住房贷款业务规范》等,是近十年来中国房地产政策变化的亲历者和见证者。曾任方正证券房地产首席分析师。与任泽平合作出版学术畅销书《房地产周期》。个人公众号:夏磊地产观察。

我们研究房地产,一方面的是做趋势的研究,一方面的是做周期的研究。趋势的研究比如说新房,二手房成交,土地市场情况,融资等等,这些都是短期结构性的问题。另一方面,周期的研究是非常重要的。长周期的因素包括人口,经济增长,住房质量改善,这些都决定长期的房地产需求。这些长期的因素,看似比较空比较大,但实际上它关系着一个公司的战略决策,很多公司在2012年的时候就认为房地产到了大顶,但实际上到了18年,我们看到又创历史的新高,如果你对长周期的因素判断错误了,那么整个公司战略决策就会出现偏差,所以在长周期的研究上,我们是下了很大的功夫的。

另外一个周期的因素呢,就是政策周期,这个是更重要的。房地产就是周期股,就是由政策决定的,但是政策是没有长周期的政策,只有短周期的政策的波动,因为政策都是相机抉择,见招拆招的。之前的房地产政策,其实他是有一个怪圈的,就是一松就调,一调就死,一死就松,然后一松就调,他就是这么一个怪圈,所以我们研究了几轮房地产政策,但是今天因为时间有时间有限,我知道关于房地产政策,那个才有很多比较吸引人的话题,比如说房地产税,比如说对于短期政策的一个判断。但是我今天主要想讲的是长效机制。

我们研究房地产政策呀,我们要先看政策的一个调性。这个调性,就是决定一个时期内政策的价值取向。第二个,我们要看市场,市场是决定政策的一个最终的走向,也就是说我们研究政策,一看调性,二看市场。研究政策就是要抚摸数据,去看看市场的内在的波动,要按照往常的逻辑,去修正市场波动,所以我觉得研究政策其实要达到跟政策天人合一,我们从来不去打听政策内幕,我们只是研究政策应该怎样。

长效机制是2019年政策的一个主题。我们知道2014年到2018年,整个房地产政策是经历了一个周期的变化。2014年年初的时候,当时是47城限购,但是到了2018年11月已经是53城1省限购,45城1省限售,38城限价,而且广泛的限土拍。就是说从14到18年,他整个经历了一个从松到紧,再从从紧到松,再从松到紧的这么一个过程。14年5月的时候,当时整个房地产市场还处于一个很悲观的状态,就开始现放开限购,后来到了14年930开始认房不认贷,到了15年330二套房首付下调到40%。到了15年930,营业税免征期五改二,一直到16年217,限购城市的首套首付比例降到了25%,又下调契税税率。16年217之后到16年930之前,整个房地产政策,它是一个极度放松的过程。

14年到16年,这四波组合拳打下来,整个房地产就进入了一个无限宽松的状态。这里面当然有棚改的因素,我今天就不再讲棚改了,因为棚改之前出过非常深入的报告,而且是一个大的专题,我们今天只说政策。16年930,我们的总书记就提出了,房子是用来住的,不是用来炒的,后来就开始了大家都看到的,一次一次严格的收紧。

其实整个房地产市场,跟政策是密切相关的,而且我认为房地产市场是领先政策的,就是这个市场是非常聪明的,市场的一些先行的表现,可能就能够凸显这个政策,比如说14年930之前,其实地产股已经启动了,一直启动到15年。这里面就有14年930,15年330刺激的因素。我总觉得市场是非常聪明的,政策有些举动市场会先感觉到。

16年930的时候,北京等16个城市,就开始收紧政策了,那是因为一线城市的房价已经翻了一倍,已经到了无法让决策层接受的一个底部。但是因为以前房产调控总是处于那种怪圈儿,所以就很想有一个东西,把整个市场给平衡住,这个就是长效机制。那么16年12月9号,当时开政治局会议就提了要加快研究,建立长效机制。

长效机制就是搞一个能够让房价能够平衡稳定的一个机制吗?或者当时有也有媒体在猜测,长效机制就是房产税。或者有的人就认为长效机制就是要把房地产给打下去。但其实这两个都不对了,我们刚才讲我们要研究政策调性。

长效机制的调性就是,住房的一个定位,以及房地产的一个定位。住房的定位,就是房子是用来住的,不是用来炒的,这个是要把房子的投机功能给抽掉,当然把房子投机功能抽调不代表把房子的金融功能抽掉。还有一个就是房地产在中国经济中的地位,房地产在中国经济中的地位不是能把房地产摧毁掉就能解决中国经济的很多问题的,其实从08年之后,房地产一直是作为这个经济增长的发动机而存在的,它就是一个支柱产业,因为98年房改的时候,我们把房地产就是定位为支柱产业,从来没有想过说房地产行业本身应该怎样发展。在经济整个下行压力比较大的时候,不可能把房地产摧毁掉。就是要让我们的城镇化率能够顺利过渡到70%-80%,我们的工业化达到一定的水平,这么一个长效机制。(用收入提高来逐步化解楼价过高的风险,用成交量的平稳来给其他产业让路)

到了19年年初,大概1月21号吧,习总书记在省部级主要领导干部会议上说,坚持底线思维,着力防范化解重大风险。专题研讨班上,有个讲话较稳妥实施长效机制,大家注意了,这个时候较稳妥实施。稳妥实施的意思就是可以开始搞了,也就是说,长效机制已经这个方案已经落成了。到了19年2月3月,包括419政治局会议都在说要落实好一城一策,因城施策,城市主体,政府主体责任的长效机制。这个时候长效机制已经开始启动了,也就是说,我们今天这个时点长效机制已经在实施了。

之前我觉得媒体也有一些误解吧,以为长效机制就是要替换掉现在的限价,限购等这些短期的调控政策。但事实上一个长效机制的方案,由每个城市自己制定,而且每个城市自己的情况是不一样的。那么他去制定方案,用的工具箱一定是这些年来积累的调控工具,而不可能是新发明一套工具。所以长效机制,现在基本上就是一个组合的工具箱,设定一个目标就是你的房价要保持平稳。那么为了达到这个目的呢,如果上涨应该怎样,如果下跌应该怎样,它是有自己的工具箱的。

这里面比较重要的就是要落实城市主体责任,就是要把这个稳地价,稳房价,稳预期的责任夯实到城市政府身上。因为之前的调控其实有一个问题,就是之前都是中央,国务院发一个文儿,比如说以前发了很多,这个国十条,国九条,国六条。但实际上这个政策追溯机制是没有的,反馈机制也是没有的,评估机制也是没有的。

以前的房地产调控政策,就是中央统一发一个文儿,地方政府自己再根据情况发文去执行,但是并没有反应,没有我刚才刚说的这些反馈机制,导致政策效果是非常不理想的。有的时候可能你这个当地的房价已经是止不住了,但是再发一个降温的,你就得跟着一块儿踩刹车,而且有的就是可能房价比较过热,但是上面发文下来,并没有考核机制,所以很多都没有落实到位。比如当年国十条里面的营业税,要对卖房征收个人所得税。当时只有北京执行了,其他地区都没有执行,所以夯实地方政府的行权条件,还是要对地方政府形成约束。

那么现在的长效机制理念,中央政府干什么呢?政府就是当一个裁判员,当地方政府他出现一些违规或者是市场过热的时候,他要及时给他提醒,然后要去考核。而且政府也会有这个对市场的监测,预警和考核评价机制,那么整个套路就非常的明确了,就是工具,还是那些工具。但是地方政府有更多的灵活的使用权,中央政府有一个监督权,这就是做了一个非常好的游戏规则,所以我认为长效机制是房地产的一个游戏规则的重新确立。

九八年房改的时候,房地产只是作为拉动经济的一个手段而存在,从来没有过一个确定的游戏规则,这就导致房地产行业还是乱象丛生的。比如说有的土地长期闲置,就算有了政策也是落实不到位的。房地产长效机制的建立,就是结束了房地产的一个草莽时代,建立一个清晰的游戏规则,当中央给地方政府制定一个明确的游戏规则,地方政府也会给开发商制定有明确的游戏规则,当大家都遵守游戏规则的时候,这个市场才会好玩,才会平稳的玩儿下去,才不会因为一些特殊的一些人玩一些小的技巧,让整船人翻船,所以我认为长效机制,它是一个划时代的一个产物。

大家要记住长效机制,你就记住五个坚持。
第一个坚持,就是住房的一个定位,就是房子用来住的,不是用来炒的,不管哪次政治局会议说明书,这个定位都是要长期坚持的,这个就是要剥离房子的一个投机属性。
第二个坚持,就是坚持完善两个体系,一个就是住房的市场体系,一个是住房的保障体系,这也是大家应该关注的,就是以后啊,有些大的城市,他房价确实很高,那不可能用市场去解决很多人的住房问题了,那么这个城市的政府,就要把住房保障发挥出来。
第三个坚持,就是要坚持落实城市的主体责任,因城施策,分类指导,让城市政府去稳地价,稳房价,稳预期。中央政府要完善这个市场的监测预警和考核评价机制,对地方政府进行督促考核。
第四个坚持,就是要坚持调结构,转方式,这个里面就主要就是发展租赁市场,要解决新市民的住房租赁问题,我相信租赁会是一个政策需要重点关注的地方,因为目前租赁的短板还需要去补。
第五个坚持,就是要坚持保持政策的连续性和稳定性,防止市场大起大落,这个其实是长效机制,一个目标参考,机制不是让房价大涨,也不也不是让房价大跌,而是要让整个市场在一个稳定的范围里面运行。

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 楼主| 发表于 2019-6-10 21:13:51 | 显示全部楼层
提问阶段:
我回答一下群里的两个问题,第一个问题就是房企的第一名天花板是多少?我觉得其实销售没有天花板的,但是开发建设是有天花板的,一旦开发建设跟不上这个销售的节奏,那么质量管控是会出问题的。而且大家看销售数据,不仅要看这个流量数据,还要看权益占比。如果大家看一下克尔瑞的排名,流量数据跟这个权益数据,它是不一样的。所以我认为销售天花板不在于市场空间,在于你的开发建设的管控能力。

第二个问题是关于对销售跟投资的预测,我们是认为今年2018年应该是一个历史的大年,19年应该是比较平稳,比较难超越的。今年一到四月卖的比较好,其实主要原因是一二线有些楼盘放了出来,因为年初的时候大家认为房地产不太行,所以一二线有一些限价的楼盘,包括这个限签的楼盘房源放出来的。一二线和三四线的情况是不一样的,一二线主要问题是供给的问题,只要有供给就会有需求。那么三四线的问题呢,是需求不太足,但这里大家也要记得棚改的这个作用,从今年开始衰减,但不是断崖式的下跌。因为棚改这个15年580万套,16年606万套,17年601万套,这些他是一个开工的概念,一个棚改项目开工,不管是他货币化还是实物安置,他的开工都是要搞三年的,也就是说19年销售还有17年18年开工的可以支撑。

Q:请教一下夏总长效机制的思路一般是参考哪些标准? 从表象来看, 中国早年的政策制定, 例如预售制度, 都有参考香港这一块的制度, 直到近年在限价政策上才和香港自由市场的玩法开始分化, 您认为未来政策制定上会不会有一套更清晰的标准可以让市场所预测到? 谢谢
A:查找基础思路,一般不参考任何的标准,早年的政策制定,当时是摸着石头过河吗,预售会参考一下香港。但是从九八年之后,这些搞房改的这些,这个老领导,他们制定政策,他肯定是要考察市场。而且他们是去各国去学习的,比如说公积金,我们学的就是新加坡吗,住房金融很多,我们学的是美国。

第二个问题呢,我觉得是这样的,租售未来一定能够同权,但是他享受的权利是不一样的,因为在公共资源的分配上,它有一个排序的问题,你要么用钱排序对吧,你要么是用摇号排序。所以我认为如果一个地方,他这个学区房比较紧张,那租赁的被学校规定要排后面,这个是学校分配教育资源问题,这跟房地产没有关系。

Q:长效机制里面有很重要一块就是推动共有产权房的建设, 夏总认为这一块未来能和私人住宅, 保障房一样, 成为一块稳定客群的市场吗?
A:我没有看到长效机制里面说重要的一块儿是推动共有产权房建设。共有产权房,他是每个城市的创新,共有产权房最早是在上海做的,目前搞的比较多的是北京。哪个城市都有自己的情况,不是每个城市都要搞共有产权房的。如果你看到有很重要的一块儿,那也是过程中去说去搞那个产权房,不是在每个城市都会推广共有产权房。上海最早共有产权房,但是上海现在开始搞租赁房,搞得也是非常好的,每个城市的特色是不一样的。像深圳他也不会去搞共有产权房,深圳搞比较多的可能是人才方案,安居公寓这些。而且关于产权房,他是一个产权性质的,那如果搞保障,搞一些公租房,这样子租赁性质的岂不是更好吗,所以公共产权房并不是一个必选项,我估计城市也会根据自己的情况去实施,也不会有特别多的城市。

Q:请教夏总,中国未来城镇化率达到80%趋于稳定的状态时,各个层级的城市分布大概会是怎样的?比如一二线和三四线会是怎样的一个比例分布?
A:当中国未来的城镇化率达到80%的时候,现在一二线城市,三四线的定义已经不适合了,中国对于城市的发展思路也在发生变化,以前呢,想发展小城镇,后来呢,又想发展城市群,再后来呢,发展都市圈。所以如果中国对于城市发展,这个思路能够明确下来,未来一二线,三四线需要重新定义的,一线无需重新定义,像北京,上海,深圳,这是典型的一线。其他城市,我觉得都是需要重新定义的。

Q:中国城镇化率的天花板在哪里? 目前中国的资源都集中在沿海地区, 中西部再过去就地广人稀, 水资源也跟不上, 发达国家普遍80%的城市化率是否有可能在中国实现?
A:中国的城镇化率应该会到百分之七八十。发达国家为什么是有80呢,因为他们有逆城镇化,就是他们的城市,他们的人口还会从城市再返回到农村去。我们目前逆城市化的话出现比较少,因为农村的土地,他是不能给城里人购买。所以这个土地的这种单向流动,造成了人口也是单向流动。未来也要看一下土地制度改革会怎样的放开,如果比如说大城市周边就是也允许大家去进行土地的交易,那可能这个城镇化率这个空间就会比想象的会少一点,但目前看百分之七八十还是可以达到的。

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 楼主| 发表于 2019-6-19 14:48:55 | 显示全部楼层
梁宏 2019-6-15
今日新闻言央行窗口指导成都房贷利率提高,首套二套都提高。有人开始担心地产政策收紧了。其实吧最近大半年一直是在执行住房不吵,一城一策的政策。所谓一城一策就是根据每个城市自身的库存,地价,房价也就是城市自身的热度来决定政策松紧。太热的城市适当收收紧,太冷的城市宽松宽松。所以过去也好,未来也好我们会持续听到某城市收紧了或者某城市放松了。这都是一城一策政策的各地充分实现。不要每次看到某城市类似新闻就过度解读。
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 楼主| 发表于 2019-7-7 15:39:23 | 显示全部楼层
内参头条190707 - 希瓦的守护
(1)监管层窗口指导地产信托
在前期充分调研分析的基础上,针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司,近日银保监会开展了约谈警示。

希瓦评:截至今年5月,地产信托融资3636亿,占信托发行总规模39%,又按照协会数据,目前存量地产信托2.81万亿,占信托总量14.75%,较18Q4上升0.56个百分点,部分信托公司的地产信托增速较快,给房企送的子弹多了,土地市场过热,不利稳房价,掐紧有助降温。

回顾03年+06年+09年+12年+16年,每一轮库存周期见底,车房从不缺席,今年房好了小半年,现在被点刹,车6月销售刚刚好转。

13年地产股嘎然而止,主要是钱荒,利率贵了,这是刻意为之,目前没这个意图。小微要降利率,地产得防止涨太快,这次是建个防火墙,中小房企影响更大,头部公司集中度或加速提升。

今年最大风险是物价,过3货币政策一定会转向,目前看不到。

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 楼主| 发表于 2019-7-13 06:15:52 | 显示全部楼层
2019年7月11日,发改委官网发布《关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》(发改办外资〔2019〕778号),要求进一步完善房企发行外债备案登记管理,强化市场约束机制,防范房地产企业发行外债可能存在的风险。
具体提出如下要求:
1、房企发行外债只能置换1年内到期的中长期外债。
2、房企外债备案登记申请材料中要列明拟置换境外债的详细信息,并提交《企业发行外债真实性承诺函》。
3、加强信披,在募集说明书等文件中需明确资金用途等。
4、房企应制定发行外债总体计划,运用工具做好汇率避险,注意境内外、短期和中长期的外债结构,有效防控外债风险。
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评论:刚刚收紧房地产信托融资,现在又收紧境外债务融资。主要目的是为了房地产企业哄抬土地价格。从而达到控制房价不涨的目的。
控制土地价格可以增加土地供应,也可以打击土地需求。如果是打击需求,只是将需求延后而已。对房地产企业短期利空,长期利好。

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