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楼主: rick

房地产行业数据

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 楼主| 发表于 2019-7-25 08:46:44 | 显示全部楼层
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 楼主| 发表于 2019-8-4 14:20:38 | 显示全部楼层
克而瑞的文章,摘录了结论部分。全文可见:
http://m.fangchan.com/data/14/2019-08-01/6562492811101672290.html
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2019年1-7月中国房地产企业销售TOP100排行榜
原创: 克而瑞研究中心  克而瑞地产研究  2019-8-1

表面上淡季不淡、实际市场加速转冷
8月份将继续走弱
表面上看,7月份房地产市场似有淡季不淡的错觉,重点监测城市累计成交量环比下降11%,同比仍增长2%。主要还是受延迟备案因素影响,6月底房企冲业绩,大量的已售未备案房源延迟至7月份集中备案。

具体而言,一线城市成交量环比全线回落,同比仍增长21%,北京同比倍增。二三线城市成交量环比下降12%,同比基本持平。近6成二三线城市成交量环比高位回落,重庆、济南等环比跌幅超-30%。近4成二三线城市成交量同比有所回调,长沙、重庆成交显著缩量,同比皆腰斩。受延迟备案等因素影响,昆明、武汉等成交量仍处高位,同比均翻番。


实际上7月份房地产市场正加速转冷,市场观望情绪愈加浓重。随着前期积压的市场需求陆续释放完毕,3月份以来的“小阳春”行情早已戛然而止,后续置业需求明显不济,部分城市甚至开始出现需求断层的极端现象。

展望未来,中央政治局会议首提不将房地产作为短期刺激经济的手段,已然释放房地产调控仍需从紧执行的信号,预计三季度房地产市场不容乐观,8月份市场将继续走弱。受此影响,房企正迎来真正的考验,建议坚持“促销售、抓回款”策略,不能靠天靠地,只能靠自己。

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 楼主| 发表于 2019-8-4 14:33:23 | 显示全部楼层
梁宏对商业地产的看法:
商业地产比拼的就是地段,运营和资金成本。资金成本分析是商业地产里面非常重要一环。
像商场写字楼这些持有物业的持有收益率高于资金成本,那发展商就会有动力去投入持有物业,毕竟长期租金看涨。
但是如果那些高融资成本的开发商,他们是没有动力主动来做持有物业的。就像恒大融创都是融资成本相对较高的,他们是没有动力主动来做商业和写字楼的
不可能借着10个点以上的息,然后经验3-5点回报的项目,除非是那些住宅配套。 但是像华润中海金茂之类四个多点资金成本的,他们遇到好的商业项目主动拿地做都可能。
比如华润去年拍了上海兴业太古汇对面的写字楼综合体。
双轮驱动是好的商业模式,但是商业本身对资金成本要求很高,短期就能实现收益债务平衡是开发商投资物业必须考虑的。
双轮驱动是最好的,住宅开发可以累计利润和现金流使得可以不断投入新项目,如果没有住宅纯商业项目投入发展会很难,资金都被占用了。如果没有商业纯住宅,那么拿地会有障碍,有些项目包含持有物业,而且好的商业可以提升住宅价值,发展到后期大量持有物业可以提高公司估值和减少股价波动性。所以我前面讲了双轮驱动是最好的。
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”悠闲人生“对新城的看法:
吾悦广场并不是都建在未来几十年人口流入区。
我在的广西桂林,就不是未来的人口流入区。但吾悦据说11月份开业。它的旁边,是万达。
其实吾悦广场是否能在桂林经营成功并不重要。反正它靠这个已经拿了大量地。到时房子卖出去了,吾悦要是经营不好,关门就是了。
桂林已经有地产公司这么玩了,吾悦不是第一个。起个广场半死不活,专注卖房子。反正成本都打在房价里了。

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 楼主| 发表于 2019-8-4 14:45:40 | 显示全部楼层

https://xueqiu.com/u/9223025673
在万科工作8年的投拓人员对万科的看法:

万科最大问题是管理层长期占位,股东拿高层没办法。万科这一轮完全预判错误,在最应该拿地的13-14年去搞新业务,南方区首张大因此被调到梅沙,但是郁亮管理层还是铁打的。
这对城市公司影响很明显,空降高层都不做事,各种推锅,天天搞人力流动,这几年万科稳定性非常差。

朋友你还是很客观的,但是你可能不是房地产行业的从业人员。我已经从业八年,是一个地产老投拓人,主要工作就是拿地和战略研究,很多东西是只有局内人会更清楚。
万科这几年错误真的很大,整体的战略不清晰,新业务的盈利点根本没想清楚,前一段在做战略检讨,稳固基本盘。
但万科的拿地模式太差了,基本靠招拍挂,但是成本又控不下来,融资成本其实也不低,加上1314极大的战略误判,其实很被动,因为没有低价地。
万科城市公司的管理问题很多,因为我还在从业,很多东西不是很方便透露,之后如果换工作了会讲的更明白一些。

确实,但是你这是老印象咯。万科最受模仿的时期是零几年标准化建设的时期,当年挖了很多中海的人,万科的飞检现在还很流行。但现在最看重的是勾地和并购能力,这就要学恒大和融创了,虽然我并不认可这俩

万科被赶超的原因就是在13-14年那一波去搞新业务了,而南方区域作为万科的大粮仓因为张大的新业务梦想严重拖后腿。
万科目前整个新业务经营的都很不理想,普遍感觉就是成本控一点,比新业务赚的多了去了。个人感觉在万科被调去梅沙就是架空了。

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 楼主| 发表于 2019-8-4 14:55:15 | 显示全部楼层
接上一楼:
1)万科战略不清,主业优势正在消失。很多事情都没有想清楚逻辑。。瞎干
其实你真正在一线投资干过就知道,万科很多新业务是根本禁不起推敲的,整个集团都在做战略检讨。做任何事情把逻辑想清楚,是一个职业经理人的最基本的素质

2)万科太被动了,低价地块太少,勾地能力也不行。感觉提前进入青铜时代了

3)关于房屋质量:现在的土拍行情,房子的质量都一般。差不多15年之后拿的地房子质量都一般
万科算是地产行业的良心企业了,飞检之类的都做的挺好,成本并不低。。只不过大环境在这,总体质量下降也没办法
你买房的时候把土拍公告调出来,看看楼面价,高的夸张的质量都不行。

4)我也不认同融创恒大这种,但是房地产这种高杠杆行业,哪怕只是衰退期的一波小反弹,区别就会很大。
而且说实话,万科杠杆率并不低,只不过加杠杆节奏差,是不是也是一种赌徒行为呢?真稳健当看中海之类的

5)恒大碧桂园融创所有的操作都是为了配合产业拿地,只有万科是真正想发力新业务。

6)我至少自己对地产开发业务很看空,毕竟我是开发公司拿地的。。作为最前端的岗位,对寒意更能体会到。。

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 楼主| 发表于 2019-8-9 09:28:35 | 显示全部楼层
广州:二手房首套房贷利率上浮
2019-08-09 09:25 广州日报
近期东莞二手房首套房贷利率出现上浮趋势。昨天下午,记者由相关机构统计数据了解到,目前全市银行二手房首套房贷利率普遍处于基准利率上浮10%~15%之前。受到房贷利率上浮影响,购房者将会进一步持币观望。

根据东莞中原按揭部对21家商业银行数据进行统计发现,截至8月1日,全市银行二手房首套房贷利率普遍处于基准利率上浮10%~15%之间,二手房二套房贷利率普遍为基准利率上浮15%~20%之间。值得注意的是,7月多家银行房贷利率上调,此外有近4家商业银行停止房贷业务。

据统计,7月东莞、广州、长沙等城市银行房贷利率均有上浮趋势。东莞中原战略研究中心表示,7月29日央行召开会议,强调“保持房地产金融政策连续性稳定性。保持个人住房贷款合理适度增长,严禁消费贷款违规用于购房,加强对银行理财、委托贷款等渠道流入房地产的资金管理”,相信接下来房贷将会趋严,同时利率将有持续上浮趋势。

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 楼主| 发表于 2019-8-25 15:00:44 | 显示全部楼层
数据来源:微信公众号:地产总裁内参

孙宏斌:对未来楼市的10个判断 |潘永堂
原创: 潘永堂   2019-8-25
文\潘永堂

融创每次业绩会,都像媒体人的“欢乐场”!
孙宏斌硬是把一个很严肃的企业成绩单答疑、行业走势演绎成一个个笑场段子与经营金句。
但在有趣、好玩、敢说、真性情折射的背后,是融创这些年业绩挺近前四前五、产品力服务力快速拉升、客户满意度和同行口碑认同度的节节攀升。
今天老潘就先不聊融创业绩报了,聊聊孙宏斌对未来楼市的10个判断,这样对整个行业“趋势”判断会更有借鉴和启发。
做地产就是做预期。判断很重要,判断就是预期
房企对未来的判断,决定了当下所有战略动作的变化。

判断1 未来不确定
5年走势不好说,核心看政府对地产如何定位
5年之后,中国房地产是个什么样子?
老孙坦然,5年之后的地产,谁都说不好。
因为与中国政策关系很大,你看今天的楼市,北京也好,深圳也好,上海也好,这种城市它缺很多房子,供应缺很多,但是即使你1平米不供也没事,这反过来说明政策的影响还是很厉害的。

其次,这个世界,下一步你说美国经济往下走,欧洲肯定是往下走,英国也很麻烦,对吧?现在这种情况下,然后中国会怎么样?这个谁都不知道。所以美国宽松中国也要宽松了,要不你就吃亏了。所以这块我们其实真的看不了那么远。

其三,国家也很依赖房地产,房地产这些年消化了很多M2,这里面房价确实也涨得多,但是整个中国大部分城市建设,其实都挺依赖这个行业。所以下一步政府对房地产这个行业是什么定位,其实对这行业影响是特别大。
比如未来对中国房地产作为一个行业,是“保障市场为主”,还是“把市场控制住”为主,这个行业的定位很重要。

判断2:总盘子
15万亿的蛋糕,保持几年问题不大
未来房地产市场的容量,孙宏斌认为:“中国房地产销售额短期内下降的空间不会特别大,因为你的投资摆在那里,我相信在15万亿量级上保持好几年问题不大。”

再从短期来看,房地产短期大幅下降或是显著下降百分之多少的可能性不太有。原因就在于,一二线城市包括融创在的城市市场需求还是“很强劲”的,政府也有供应的冲动,因为地方政府也需要资金,所以,大幅下降可能性不太大。

其三,大盘涨点、降点其实和融创关系不大,或者今年降一点、明年涨多点,其实更融创关系也不大。
老孙的潜台词或者在于房地产15万亿的蛋糕,自己才5000多亿,市占率才3%多一点;其次,老孙强调未来一些公司会出局,但是其他公司不增加也不可能,否则销售的都去哪儿了?

未来融创业绩,从销售额上说,老孙认为会有比较稳定的增长!
2019年融创的销售目标是5500亿,今非昔比了!而且截止目前,融创拥有土储总货值约2.82万亿,83%位于一二线城市,即使如此,平均土地成本只有4307元/平方米,显然,未来融创的业绩和利润,还是很有爆发力的。

判断3:下半年如何?
货币与按揭压力,2019下半年压力会很大
对下半年房地产销售的判断,孙宏斌认为压力会很大。
核心当资金收紧的时候,对销售端的影响会特别大,尤其当你控制货币、控制融资端的时候,其实对市场的影响会更大。

回顾过去2年,从17年底去杠杆的时候,18年开发商日子为何还能过?核心是因为虽然在17年下半年和18年上半年贷款非常难,但销售还不错,但是到了18年下半年的时候,整个销售不行了,再叠加贷款难,压力就特别大。

19上半年和那时候一样,今年上半年三四月份的时候,资金比较多,贷款利率和销售也不错,但是从5月份开始往下掉的时候,下半年融资也难,销售的压力一定会特别大。因为这个时候很多项目你推出来以后会亏钱,但不推出来又没销售收入。

所以总体来说下半年的销售压力会特别大,主要还是来自“货币的压力、按揭的压力”。

融创来看,上半年销售2142亿元,同比增长12%,下半年可售货值5722亿,按照60%去化率来算,下半年3433亿,全年预计5575亿。如果65%去化率,则是逼近5900亿。

判断4:本轮调控的核心
所有房价不能超过一定上限!
这今年的宏观调控、手段与方式很多,但总结下来最核心就是一句话——所有的房价不能超过一定上限,所有的都是按这个来做。
其实在2016年底的时候,融创一直在说这次的调控要非常认真的对待,因为它是超出所有人预期的。

现在看,就是说2017年买地的,2018年买地的,甚至包括2019年买地的,其实大家都犯了一个错误,大家都低估了本轮对价格调控的力度和决心,很多企业都错判了这个形势。

他们有很重的侥幸心理,觉得未来房价调控可能会松动,但现在看来,房价事实上是不断收紧的趋势。过去2年很多同行2017、2018年甚至2019年买的地,按现在的售价卖,可能都是亏的,甚至会亏很多。

这是上一个阶段,对融创来说,上一阶段做的还挺好,核心就是遵守了一个底线判断——即融创判断房价不怎么涨,这是底线。

判断5  重视本轮调控之变
从需求端向融资端调整
过去的调控都是从需求端作为,但这次是从货币端,融资端开始调整,而且融资端收紧是颠覆性的、史无前例的动作。
为什么呢?融创内部认为,这次融资端的调整是与2016年10月宏观调控调整同样量级的。

融资是非常复杂的事,有信托,有按揭,有开发贷等等,现在银行系统可能对融资端监管更严格,从数据上看,目前按揭贷款的增长是最快的,这也意味着——未来对按揭贷款的控制可能会更严格,所以我们觉得这次的融资端收紧是一个颠覆性的动作,必须高度重视。

所以在这种环境下,地价一定是下行的趋势,因为房价的压力比较大,销售压力比较大,所以,房企需要特别小心对待这次调控之变——即融资端的调整。

判断6:土地市场下行最低点
在2019年底,或者在明年
过去融创就对整个土地和融资市场有2个明确判断。其一,这一轮土地的窗口期比较短,其二、融资的窗口期也比较短,这两个判断加在一起是融创对上一个阶段的总结。

下一阶段的话,首先从当下土地市场这块来说,土地价格并没有便宜。为什么?
首先,很多开发商这一轮并没拿到多少地,融创监测的各个城市的土地价格并没有降低,这是第一个迹象。

第二个,当下已有土地拍卖报名的人减少,溢价率偏低的迹象出现,但是融创判断,现在的土地市场肯定在下行通道慢慢往下走,最低点在哪,可能在年底,也可能在明年。
所以,在市场下行趋势下,投资上不用着急,可以等到年底,也可以等到明年再出手。

判断7  当下房企症结
表面是现金流问题,实质是项目质量问题
现在很多房企拿不到钱,原因在哪里?
一个前提是,你地得买对了,地是好的,地价是合适的,企业做出来的产品是好的,只有这样的公司,银行才愿意把钱给你。
一个常识是,银行的额度是有限的。市场上充裕的流动性会选择流向哪些房企呢?肯定是那些产品做的好,服务做的好的,盈利能力强的企业。

融创很多项目为何有很多合作伙伴,一个重要原因是因为他们看我们的产品做的好,地拿的好就投了,有些项目还是超投的,因为我们有的项目很赚钱。
所以,当下很多房企出现的一些问题,核心表面上看是流动性的问题,是资金的问题,但核心是项目本身出了问题。
如果项目好,项目质量过硬,肯定有人给你钱。

判断8  城市走势
一二线、强三线问题不大,销售压力大的是3到8线城市
从城市来看,楼市分化很严重。目前三四线城市供应相对多一些、需求相对少一点;而一线城市则是需求相对大很多,但供应量少一点。
从需求端来看,在2018年底的时候,孙宏斌就强调消费者“购买预期”已经变了。

今年三四月份的时候购买预期有些回升,但是到了5月份的时候购买预期又下来了。一二线城市和强三四线城市是没有问题的,因为库存已经很少了,而且这些城市受到政府限价的影响,大部分新房价格已经与二手房倒挂了,所以这类城市其实压力不大。

未来销售压力大的还是三到八线城市,这几年调控以后,七八线城市的需求都挤到三四线了,三四线城市的房价基本上翻了一番。也就是说这些城市的房价高了,但供应量又比较大,需求又没那么强劲,在这种情况下,三到八线城市未来销售压力会很大。

另外在这种3到8线城市里,开发商比较多,一线城市里面,比如在上海有在售项目的你数不出几家开发商。但是四、五线城市里面会有一堆开发商,如果市场有问题,可以直接把卖8000元房子降到5000元,就是这个状况。但是一二线根本碰不到这种情况,因为降价很难,因为就算按照现在的售价卖都是亏钱的,根本不存在降价空间。

所以一二线和三四五线城市的风险就差在这里了。

判断9   未来负债率
要么降低,要么就死了
未来不可能再借到很多钱,负债率这事只有这两个选择,要么就是说不断再降低,要么就是已经不在了,就这两个选择。
为何负债率没有那么多选项,因为不给借钱。

为什么这次融资一定会非常紧?
就是因为对政府来说,求稳是最重要的,要是想明白的话,GDP6.5%的增长又怎么样了?在中国这么大的经济体量下,6.5%已经很高了,即使增速只有3-5%,其实也很高了。其实这次中央已经要求把房地产从宏观调控的工具箱里拿出来,拿出来就拿出来了,经济增长慢一点又怎么样?所以这就证明中央想明白了。
所以这次为什么会坚决把融资端收紧,是因为就算收紧了,这个行业也没事,尤其是一二线城市。

判断10 并购市场
未来并购数量会更多,但“坑”也会更大
融创是并购王,当并购在楼市几轮筛选过之后,未来楼市并购是否越来越少?
对此,孙宏斌有不同的看法和提醒。

其一,今后会有更多的并购发生。原因是资金融资大面积收紧。就并购本身而言,应该是国家、央行等应该鼓励的。核心因为并购对于行业而言,可以化解一些风险和社会危机,因为有些企业出问题后被并购,最终是对他的客户好、对银行也好,对债权人也好。

其二、并购做了这么多年后,如今的并购的风险也在加大,通俗的说是并购的坑,越来越大。
当下很多的并购算账算不过来,没法看。所以,融创特别小心。比如表面上是他缺钱了,但实质是项目问题。要是项目真的特别好、特别便宜的话,很容易把它卖掉,它很容易找到钱的,其实市场中的股权投资的钱还是挺多的。

并购最大的坑可能就是保底,即保你10%,但事实上这就是个坑,他都活不了,他上哪保你10%,所以保底是一个很大的问题。

融创并购上并进来两三百亿体量,其实是非常小心,很多就直接叫停了。因为融创有一个标准,不符合标准的,不管是什么样的项目都不会做,这是并购纪律。

其次,上半年融创有600个并购合同上报到集团,这些项目其实地方上早都谈得差不多了,但最终能上得肯定是十选一,二十选一的,所以最终融创的并购质量是很靠谱的。因为是优中选优。

小结
融创全年的业绩如何?
2019年融创的销售目标是5500亿!而截止目前,融创上半年销售2142亿,下半年可售货值5722亿,按照60%去化率来算,全年预计5575亿。如果65%去化率,则是逼近5900亿。
显然,今日融创,已今非昔比!
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 楼主| 发表于 2019-8-27 15:41:43 | 显示全部楼层
https://xueqiu.com/6068104000/131715621
数据玩的就是你—地产行业财务指标到底有多少种口径?
来自彩彩彩彩虹哥的雪球原创专栏

在数据机构工作N年后,我对地产数据失去了信仰———用这句话作为今天这篇科普文的开头,似乎有点惊艳过度,但真实描述了我的感受。

这无关我呆过的机构本身,而是大环境自上而下全面存在的问题,本身拍脑袋产生的数据就比你想象的多得多,还有各类玩法。具体不多说,这不是文章重点。我要梳理的呢,是房企在各种指标和报表上到底有多少种口径和小花样?

老规矩,先声明本人是个标准的地产多头,写这篇文章不是唱衰行业,只是一方面吧,感觉投资者的专业进化速度实在太慢了,花了两年时间刚刚才进化到发现哦原来销售金额算PS毫无价值还有“权益”这东西,以及原来负债还能藏呢,不行我得推一把;另一方面,希望所有老老实实的公司不要吃亏,数据披露清晰口径统一成为主流,而不是像现在这样越来越不透明,否则最终风气不好吃亏的还是真正看价值的投资者。

有些指标没有“明确定义性的计算公式”,投资者只能根据字面意思理解,给了很多企业混淆的机会,各家口径都不同。虽然事实上是有“行业内约定俗成算法”的。

1)去化率
业内关注、有参考价值的,是开盘一个月去化率和开盘三个月去化率,除了企业自己内部统计外,行业和同行情况一般由机构监测统计,通过类似营销周报月报形式推送给各自客户。

你们平时在公司官方公众号里看到的比如“开盘劲销9成”指的是开盘当日去化率,且大部分注水,一般如果卖了9成-只剩底层顶层时就对外说售罄了;实际开盘日卖个7成算是比较健康合理的水平。

不少公司对投资者会用比如截至财报业绩会当天的去化率,甚至偷懒用报告期间的销售金额/新推货量,然而销售金额里还有老项目产生的销售呢,这两类的算法都会偏高。

另外,如何界定已去化?是交定金?签合同?网签备案?一般默认是签合同付了首付算去化嗯,但我见过最夸张的是按认筹算的,肯定算出来也是偏高了。

2)回款率
回款率和去化率一样先得有时间范围,比项目销售后三个月收到的现金回款除以销售金额,然后全部加总算。

现在很多公司的回款率,都是错配的,比如说上半年卖了100亿,实际对应收到50亿现金,但去年的销售金额中一直被卡的40亿上半年银行放了,于是...有的企业40+50除以100,回款率90%...

然后我问了一开发商朋友,他们现在算回款率是以首付到位,达到签约条件为起点的。以前算回款率是以网签为起点的某个时间范围,收到多少现金。那就又涉及到一个问题了,部分公司公布的合约销售金额可能包含了排队等网签的部分,但在计算回款率时这部分是不算在内的,也就是你公告了1000亿销售,其中有200亿没网签,管理层说回款率100%时也只收到800亿现金。相当于又多了个要问的口径...越来越乱了,讲真其实简单的回款情况不用问,看看企业的规模和布局心里大致能有个数了。

大企业、国企的回款率好于小型民企,原因是更容易和一两家大银行协议好优先放款,然后销售时指定购房者去对应的分行办贷款。银行贷款根据政策松紧是有额度的,放完大企业剩下的不够分的话弱势的小企业就只能等季度、年度节点后了。

二线城市布局的公司回款率好于低能级布局,两个原因,一是低能级城市银行的额度和优先级明显低于省会等核心城市,二是低能级城市监管宽松,房企容易使用零首付、一成首付等各类营销手段,还有被限购的只付个首付等放开或社保户口到位等,导致实际收到的现金更少。

最后是北京上海等当地对月度房价均价变化看得很重的城市项目占比高的,因为卡网签...

3)已售未结不等于预收账款/合同负债
这是回款问题的延伸,经常有人会拿报表里面的预售账款/其他应收款/合同负债,去和已售未结算比然后说怎么少那么多,其实完全不同口径,已售未结算可能是全口径,也可以问公司要一个权益口径,而预收账款等是并表口径,还有很多项目因藏负债/合作方并表等原因而没并表呢。此外还有影响因素同回款率:低首付营销,银行放款速度,双合同等等

4)土地储备城市能级占比
这个最逗了,开发商屁屁踢里什么样的都有,我觉得这就是个垃圾指标,以后可以不要放了。不如投资者直接看一遍土地储备所在城市,或者能按城市做占比吗?

三线怎么去界定呢?佛山东莞泉州,无锡常州温州,算几线?按传统划分,全是三线,和邯郸啊商丘啊眉山啊毕节啥的分在一块儿。

二线间的差异多大?苏杭南京,宁波青岛厦门是二线,武汉郑州西安,成渝长沙天津是二线,石家庄哈尔滨长春西宁兰州银川呼和浩特乌鲁木齐...也是二线但还不如强三线呢。

然后原来大家都是按土地储备面积分的,现在呢更多开始用地价占比、货值占比分,使得一二线比重看上去更高。还有把一二线周边城市和一二线划在同一类的,还有以“目标客户群所在城市能级”为划分依据的...企业爱咋分都是他们的自由,关键投资者不要把企业和企业不同口径占比直接比较。

5)总货值/可售货值/新增货值
这真是个扯淡数据啊,我怎么都觉得开发商报多少全凭良心,就那么确定项目未来的售价多少?机构榜单和投资者自算的更扯淡,像碧桂园恒大融创一类的项目数量你倒是算一个个加起来算给我看看?

有人(甚至很多机构)用当年销售单价*拿地面积算,也是逗比,没看到现在大家布局都在下沉吗?这单价能一样吗?还有用城市均价一刀切的,可以法租界和崇明房价分别算了试试差多少。

5)租金收入/租金回报率

主要是商场,运营成本比较高,每一层租金差异大,还有一些比如免租金倒贴装修引入的等等各种,但我发现经常被投资者忽略,还直接用这个租金折算回报率。写字楼运营成本低多了所以用租金直接算回报率误差不大;关注酒店一般都知道要用ebitda了。

商场租金就该是租金收入,不含管理费收入,港资开发商口径都是如此的。值得关注的是租金收入扣掉运营费用后还剩多少?也就是租金收益是多少?

另外商场是不是该用ebitda(就是不扣息税折旧的净利润),我觉得大部分没必要,比如新城,商场估值是资本化率倒推的,不存在折旧一说,且对于投资者而言高周转开发型民企持有商场的利息开支很重要的好吗,本就不是精工出细活无需关注ebitda代表的运营水准,收入支出能不能打平更重要。

6)建安成本
这个没什么标准可言,只是每个企业和你问到的业内朋友自己的理解不同,导致口径不同。用于简单项目测算时,我会问并且使用的是“地上地下含装修大建安成本按计容建面折合单价”,包含了:建筑安装成本、前期配套等杂费、地下成本、装修成本,并且将地下的建面车库人防成本摊到计算容中计算。

所以日常问到建安的时候,要注意问清的点包括:1)大建安还是建筑安装费;2)是否含装修费用;3)地下不计容成本是否摊进去。

负债和资金端方面,表外和明股实债藏负债的问题,其实投资者已经开始意识到了,净负债率随便看看就行,我在此前回答问题也有谈到,就不多讲了,但延伸出两个指标的不准。

7)融资成本
公司告诉你的所谓综合融资成本也好,加权平均融资成本也好不管怎么称呼,都必然是表内不含明股实债的融资成本,大多是银行、债和ABS,比实际低,低多少算不出来的,真得一家家研究拍脑袋。明股实债的成本是很高的,大概率超过10%,甚至15%以上。你无法从公司少数股东权益多少来判断,更不能一刀切,因为合作项目多同样会造成少数股东权益高,比如金茂,是完全没有明股实债项目的,但因为操盘能力强合作项目多,少数股东权益也会高。你只能没事多去一些信托网站搜搜,看到类似于大菊信托·合生老农财富1号之类的,进去看看收益,是否保收益,然后给收益加上两三个点就是融资成本了。这类产品如果非常多的话,自行根据数量和成本拍脑袋给公司加个三四五个点吧

8)发债利率
发债利率其实和藏负债没什么关系,但有个很值得注意的点就是发行价格,经常会有“折价发行”的情况,就是你100块面值的债券,97块卖给别人,三年后对方拿着债券来讨债你还的是100块。这三块钱,就要和票面利率加在一起重新算一下真实利率情况。在开发商公告里其实能看出部分,有些会写比如发行了3亿美元叉叉期债券,扣除发行成本等等还有2.89765281亿元之类的,这个差价就是折价了

9)最后就是我最想吐槽的利润端了,净利润、核心净利润、归母净利润、归母核心净利润?用哪个?
净利润本身其实就是个四不像指标,收入和成本是来自竣工物业的,费用却是来自报告期内的。感受下构成吧

结算净利润=结算毛利-当期销售费用-当期管理费用-当期财务费用+结算投资收益(应占合营联营企业收益)+当期其他收益或亏损+随时可产生的重估收益或亏损

核心净利润=净利润-重估收益或亏损-汇兑收益或亏损,其实按行规是应该扣掉少数股东应占部分的,绝大部分公司公布的核心净利润都已经扣了,但也有少数公司比如网红奥园公布的是含少数股东权益的,那么为区分于这类不自觉的,就多出归母核心净利润这个新叫法,记得区分清楚。

归母净利润=净利润-少数股东净利润,是含重估及汇兑损益的股东应占利润。

我在研究企业是用的一贯是归母核心,大部分投行也是,基于重估和汇兑都是帐面损益,不产生现金流,并用这口径算PE倍数。但也有企业“强行把重估算在核心净利润里”,OK如果分红在行业平均的30%以上的,那没问题你爱怎么重估都可以,反正分红的部分我就认你是核心。30%以下的就再见吧,你这边重估得多点,那边降低点分红比例,实际支出是一样的,咋那么会算账呢?

10)销售、管理、财务费用率及资本化
根本没法算,因为和利润对应的东西的是不匹配的。以前还能用销售、管理费用/销售金额,现在销售金额都是全口径了,费用却是并表口径,更没法算了。

利息资本化率基本上也已经普及了,要统一利润口径的话可以都调整到一个水平线。另外现在管理费用也可以资本化掉了。提高资本化率还算是比较规矩的做法,主要为了提前释放利润。

此外还有几种提前释放利润的手段:比如还是靠不并表,把产生销售管理费用但未产生结算利润的项目放在表外;计提商誉,提前兑现并购获得的部分收益;原来不并表的公司并表了也能重估先兑现部分利润。

11)归母核心净利率/核心净利率
财报里最不准的指标就他了,除了错配和资本化费用不同外,用外力干扰调整太简单了。

同样是并不并表的手段,如果只选取高毛利率的结算项目并表,其余放在合营联营的投资收益,势必会营造出高毛利率,并且收入分母小分子大的高净利率。这一类呢,也是每家多少会有些,有几家更夸张点,主要是为了避免利润率波动对投资者预期造成影响,机构间其实是心照不宣,但结合民间很火爆的所谓前瞻利润算法,误差就大到丧心病狂了。记住,归属少数股东利润越高,意味着有分母没分子的部分越多,归母核心净利率就比实际越偏低;反之,应占合营这块越高,意味着没有分母只有分子的部分越多,归母核心净利率就比实际越是偏高。

有意义的净利率=项目净利润/项目销售收入,按这个口径的话可以拍脑袋几个非地头蛇的成长型公司去年今年拿的项目整体盈利水平的大致概念吧(不同年份市场行情对应盈利水准不同),金茂含一级整体净利率12%,时代含旧改应该也有10%+的,融创跑得快大概8-10%,碧桂园和A股有些中型我感觉不到5%,旭辉合作多点8%+有的,剩下大部分在5-8%吧。然后感觉困了写不动了,就酱。

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 楼主| 发表于 2019-10-23 11:11:50 | 显示全部楼层
中国证券报 2019-10-23
“金九银十”期间,新房市场上房企为了回笼资金,纷纷降价或打折促销,使得新建商品住宅销售价格涨幅收窄。10月21日,国家统计局发布9月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况,新建住宅和二手房价格上涨城市数量持续减少。

从已披露前九月销售业绩的房地产企业看,不少规模房企前三季度销售进度不及预期,不少房企完成率不足60%。业内人士预计,规模房企四季度降价或成趋势,通过降价促销抢收业绩,加速项目去化。

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2019-10-15
几乎是同一天,南京、天津、三亚三个房价都在全国前十的城市,传来了限购政策放松的消息。

如南京六合区,从10月15日开始取消了两年社保的限制,有大专学历即可买房。
也就是在同一天,天津的滨海中关村科技园、宝坻中关村科技城对没有天津户口且在天津没有房子的职工,买房无需提供社保证明。

三亚也不甘落后,只要是全日制大专以上学历加海南工作证明,即可买房无需落户。不用个税或社保证明,直接网签,以家庭为单位,可以买一套。
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发表于 2019-11-2 23:34:43 | 显示全部楼层
rick 发表于 2019-10-23 11:11
中国证券报 2019-10-23
“金九银十”期间,新房市场上房企为了回笼资金,纷纷降价或打折促销,使得新建商品 ...

最近接到不少卖房子的电话推销
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